柔佛州投资合作指南——亚洲经济研究院（2026年版）

发布机构：亚洲经济研究院

摘要

柔佛州作为马来西亚经济第三大州，正凭借柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）的全球首创跨国合作模式，迎来历史性发展机遇。2024年柔佛州GDP达1,580亿林吉特（约358亿美元），同比增长6.4%，增速位居全马首位。2025年柔佛州吸引批准投资达1,100.3亿林吉特（约250亿美元），创下历史新高，占马来西亚全国投资总额的25.8%。亚洲经济研究院认为，柔佛州是"东南亚深圳"的典范，中资企业可充分利用"新加坡品牌+中国技术+马来西亚成本"的黄金三角模式，在半导体、数据中心、先进制造等领域拓展东南亚及全球市场。

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第一篇 州概况

1.1 地理位置与行政区划

柔佛州位于马来半岛最南端，东临南中国海，西濒马六甲海峡，南隔柔佛海峡与新加坡相望。州面积约19,166平方公里，是马来西亚半岛面积最大的州属，下辖10个县，首府为新山（Johor Bahru）。

柔佛州地理位置极为优越，是连接东西方的重要枢纽。州内拥有多个国际港口和机场，与新加坡仅一桥之隔，柔新捷运系统（RTS Link）预计2026年底通车，届时新山至新加坡通勤时间将缩短至5分钟。

主要城市与区域：
- 新山（Johor Bahru）：州首府，马来西亚第二大城市，柔佛-新加坡经济特区核心
- 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）：州行政中心，也是乐高主题公园所在地
- 巴西古当（Pasir Gudang）：重要工业区和港口城市
- 笨珍（Pontian Kechil）：传统农业区，盛产水果
- 哥打丁宜（Kota Tinggi）：历史悠久的古城，靠近迪沙鲁海滩

1.2 人口与劳动力市场

截至2024年，柔佛州人口约419万，是马来西亚人口第二大州（仅次于雪兰莪州）。人口结构呈现年轻化和多元化特征：

• 年龄结构：15-64岁劳动年龄人口占比约71.6%，劳动力参与率达71.6%，就业人口约210万，失业率仅2.3%
• 民族构成：马来族约58%，华人约23%-34%，印度裔约7%，多元文化共存
• 语言优势：华语、粤语、闽南话在华人社区广泛使用，英语在商业领域普遍通行，便于中资企业管理层与本地员工沟通

柔佛州劳动力成本具有显著优势，相较新加坡仅为三分之一至五分之一，但工人技能水平相当。州政府注重职业教育和技能培训，与多家跨国公司合作培养技术人才。

1.3 经济发展与产业结构

2024年柔佛州GDP达1,580亿林吉特，同比增长6.4%，是全国经济增长最快的州属。经济结构呈现"制造业+服务业"双轮驱动特征：

产业类别	占GDP比重	主要构成
服务业	约50%	批发零售、金融保险、房地产、专业服务
制造业	约42%	电子电气、石油化工、食品加工、机械设备
建筑业	约7%	基础设施建设和房地产开发
农业	约2%	棕榈油、橡胶、水果种植

柔佛州是马来西亚最大贸易贡献州之一，2024年贸易总额达5,633亿林吉特。丹绒柏乐巴斯港（PTP）2025年吞吐量达1,403万标准箱，成为马来西亚首个突破1,400万标准箱的单一货柜码头，全球排名第15位。

1.4 发展战略与规划

柔佛州发展受到马来西亚联邦政府和柔佛州政府双重战略规划指引：

柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）：2025年1月正式签署协议，是全球首个跨国经济特区，面积超3,500平方公里，涵盖9大旗舰区和11个重点领域（制造、物流、金融服务、数字经济、旅游、教育、医疗、能源、绿色经济、食品安全、商业服务）。目标在首个五年内落地50个项目，十年内累计100个项目，创造2万个技术型就业机会。

依斯干达发展区（Iskandar Malaysia）：自2006年启动以来，已累计吸引承诺投资超过3,830亿林吉特，创造超过50万个就业机会。

州发展规划2025-2035：柔佛州政府制定长期发展战略，目标是到2030年实现高收入州地位，重点发展六大经济集群：电子电气与半导体、石油化工、食品与旅游、绿色科技、数字经济、现代农业。

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第二篇 投资环境及政策

2.1 营商环境总体评估

柔佛州在马来西亚营商环境评估中表现优异。2024年马来西亚在全球184个经济体营商环境排名第12位，柔佛州作为经济增长最快的州，在政策连续性、基础设施质量、政府效率等方面表现突出。

核心竞争优势：

1. 成本优势明显：土地和劳动力成本仅为新加坡的1/3至1/5，但基础设施和商业环境接近新加坡水平。标准厂房租赁价格约1.2-1.8林吉特/平方米/月，低于主要工业区平均水平。

2. 双城联动效应：企业可同时享受新加坡国际品牌优势和马来西亚成本优势，形成"新加坡研发+柔佛制造"、"新加坡总部+柔佛基地"的协同模式。

3. 政策创新突破：跨国经济特区模式为投资者提供灵活高效的政策环境，JS-SEZ税收优惠力度空前。

4. 地理位置优越：毗邻新加坡，坐拥马六甲海峡，是马来西亚通往东盟和全球市场的门户。

5. 基础设施完善：拥有3个国际海港（丹绒柏乐巴斯港、丹绒朗塞港、巴西古当港）、1个国际机场（士乃机场）、高速公路网络和铁路系统。

2.2 外商投资政策框架

马来西亚对外商投资实行开放政策，除少数涉及国家安全或特殊规定的行业外，外资可100%持股。柔佛-新加坡经济特区内更是明确外资可100%持股，无需本地代持。

JS-SEZ投资准入：

• 制造业：外资可100%持股，无本地合资要求
• 服务业：大多数子行业允许外资进入，部分行业需特定许可
• 土地购置：外资购置住宅最低门槛200万林吉特，商业物业无特别限制

核心激励政策（JS-SEZ）：

激励类型	具体内容	适用条件
特殊企业税率	5%税率，最长15年	资本投资≥10亿林吉特的制造业新企；高增长高附加值活动（AI、量子计算供应链、医疗器械、航空航天）
优惠税率	15%税率，最长10年	资本投资5-10亿林吉特的制造业新企
投资税津贴	100%资本支出抵扣	资本投资≥5亿林吉特的制造业下游企业
知识工作者优惠	15%个人所得税，最长10年	符合条件的外籍知识工作者
厂房租金补贴	3林吉特/平方米/月	特定园区内承租企业（较市场价低60%）
电费折扣	10%电费折扣	符合条件的制造业企业

2.3 税收制度

马来西亚实行联邦与州分税制，柔佛州在联邦税收政策基础上提供州级优惠：

企业所得税：标准税率24%，中小企业（首60万林吉特收入）17%税率

JS-SEZ专项优惠：

• 制造业企业：资本投资≥10亿林吉特可享5%税率（15年）
• 物流企业：资本投资≥5亿林吉特可享100%投资税津贴（5年）
• 全球服务中心：年运营支出≥5,000万林吉特、年销售额≥5亿林吉特可享5%税率（15年）
• 旅游业：资本投资≥5亿林吉特可享100%投资税津贴（5年）

预扣税：股息免税；特许权使用费、利息、技术服务费通常预扣10%-15%

州级优惠：娱乐税减半、印花税豁免、工业用地价格优惠20%-30%

2.4 重点招商领域

柔佛州重点招商领域与JS-SEZ的11个重点领域高度一致：

1. 半导体与电子电气：柔佛州已有英特尔、意法半导体、环球晶圆等50余家晶圆厂扎堆，形成"三公里供应链圈"，是半导体封装测试和高端制造的核心承载区

2. 数据中心与数字经济：2024年马来西亚吸引超过860亿林吉特数据中心投资，柔佛州是主要承接地

3. 石油化工与能源：边佳兰石化综合区是东南亚重要的炼油和石化中心

4. 物流与仓储：依托丹绒柏乐巴斯港和巴西古当港，打造区域物流枢纽

5. 高端制造：医疗器械、航空航天、新能源汽车零部件

6. 旅游业：迪沙鲁海滩、森林城市等旅游项目持续发展

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第三篇 中国企业投资情况

3.1 中马经贸合作总体态势

中国是马来西亚最大贸易伙伴，2024年中马双边贸易额达2,120亿美元，同比增长6.1%。中国对马来西亚直接投资稳步增长，截至2024年底累计在马投资存量超过200亿美元。

中马两国于2023年签署《中华人民共和国政府与马来西亚政府经贸合作五年规划（2024-2028年）》，明确了数字经济、绿色发展、先进制造等合作重点领域。柔佛州作为马来西亚经济重要引擎，是中资企业布局的重点区域。

3.2 中资企业在柔佛州的主要投资案例

电子电气与半导体领域：

宁波某芯片封装厂2024年9月将前端研发与封测线迁至新山高科园（i-Tech Valley），实缴资本300万林吉特，2025年1月正式投产。该项目通过"马来制造+新加坡销售"的双城模式运营，享受15年5%企业所得税全免，厂房补贴价出租（每平方米每月3林吉特，较市场价便宜60%），电费额外折扣10%，一年运营成本节省近300万林吉特。

先进制造与工业设备：

• 海天集团：在依斯干达Eco商业园II投资30亿林吉特设立东南亚区域工厂，占地92英亩，包括研发中心、员工宿舍等设施，2026年首阶段完工，2027年开始投产，首阶段雇用500人
• 中国建筑：参与新山多个商业地产和住宅开发项目
• 中国交通建设：吉隆坡TRX中央公馆项目由中交马来西亚公司承建，总建筑面积约12.5万平方米

清真产业：

2025年11月，柔佛州伊斯兰控股与中国上市公司山东惠发食品股份有限公司签署合作备忘录，计划在柔佛州进行总额达100亿林吉特的清真产业投资，涵盖冷冻清真食品、清真药物及营养保健品、清真时尚等领域，预计创造超过250亿美元出口价值。

基础设施建设：

• 新山海天机械厂项目：由中建八局施工建造，总建筑面积约12万平方米，合同金额约8.6亿元
• 联合钢铁项目：位于关丹但辐射柔佛州钢铁物流产业链，是东南亚最大钢铁项目之一

3.3 中资企业投资合作模式

中资企业在柔佛州的投资呈现多元化特征：

"双城模式"运营：

• 研发/生产基地：设在柔佛州JS-SEZ区域，享受马来西亚成本和政策优惠
• 区域总部/销售中心：设在新加坡，利用新加坡国际品牌、融资能力和全球网络
• 哑铃结构：制造留在马来西亚，销售通过新加坡FTA出口，规避贸易壁垒

产业链配套：

• 利用柔佛州成熟的产业生态和供应链网络
• 参与本地中小企业形成产业集群效应
• 带动上下游企业协同发展

园区集聚：

• 高科园（i-Tech Valley）：电子科技和创新园区
• 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）：商务和金融中心
• 森林城市（Forest City）：特别金融区和数据中心
• 丹绒柏乐巴斯（Tanjung Pelepas）：港口物流和重工业枢纽
• 边佳兰（Pengerang）：石油化工和能源枢纽

3.4 投资政策便利化

马来西亚政府为中资企业提供多项便利化措施：

中马双边合作机制：两国建立了多层次经贸合作机制，包括中马双边经贸合作联委会、中国-东盟博览会等

IMFC-J一站式服务：柔佛-新加坡经济特区投资促进中心，联合MIDA、IRDA和Invest Johor运营，提供投资咨询、项目申请、审批跟进、许可证发放等一体化服务

MIDA绿色通道：符合条件的重大项目提供优先审批服务，平均审批时间缩短至45天

快速审批通道：非敏感行业制造业项目7个工作日内完成许可证审批

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第四篇 企业融资与资本市场

4.1 银行体系与金融环境

柔佛州作为马来西亚经济重镇，拥有完善的银行和金融服务体系：

本地商业银行：

• 联昌银行（CIMB）：马来西亚最大银行之一，总部设在吉隆坡但在柔佛州有广泛分行网络
• 丰隆银行（Hong Leong Bank）：以零售和中小企业银行服务见长
• 大众银行（Public Bank）：马来西亚第三大银行，在新山有广泛分行网络
• 伊斯兰银行：柔佛州拥有多家伊斯兰银行分行，提供符合伊斯兰律法的金融服务

外资银行：

汇丰银行、渣打银行、花旗银行、华侨银行等在新山设有分行，提供跨境金融服务

主要金融机构：

• 马来西亚投资发展局（MIDA）提供投资融资担保
• 柔佛发展银行（JDC）提供中小企业融资
• 柔佛战略投资基金（SIIF）支持符合州发展方向的项目

4.2 融资渠道与金融工具

在柔佛州运营的中资企业可使用多元化融资渠道：

商业银行贷款：

• 营运资金贷款、设备融资、项目融资、贸易融资等服务
• 外资银行在跨境融资、外汇风险管理方面具有优势

伊斯兰金融工具：

• 银企合作融资（Murabahah）：成本加利润融资
• 租赁融资（Ijarah）：设备租赁融资
• 合资融资（Musharakah）：利润/亏损共享融资

资本市场融资：

• 首次公开募股（IPO）：吉隆坡股票交易所提供主板和创业板上市
• 债券发行：企业可发行普通债券、绿色债券、伊斯兰债券
• 股权融资：活跃的创业投资和私募股权市场

政府与政策性融资：

• 马来西亚进出口银行（EXIM Bank）提供出口信贷和进口融资
• 马来西亚中小企业银行（SME Bank）提供中小企业专项融资
• 柔佛战略投资基金（SIIF）：1:1匹配融资（最多5亿林吉特），融资利率低至0.5%

4.3 外汇管理与汇率制度

马来西亚实行有管理的浮动汇率制度，林吉特汇率主要由市场供求决定。

2024年林吉特汇率经历波动后企稳回升，2025年林吉特继续保持升值趋势，成为亚洲表现最佳货币之一。

资本流动管理：马来西亚对资本流动实行开放政策，外国投资者可在马开立林吉特账户，资本汇出自由。但需遵守反洗钱和反恐融资规定。

外汇风险对冲：企业可通过远期外汇合约、货币期权等工具对冲汇率风险，本地和外资银行均提供全面的外汇风险管理产品。

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第五篇 合规运营与法律环境

5.1 法律体系概述

马来西亚沿用英国普通法体系（Common Law），法律制度成熟稳定。柔佛州适用联邦法律，同时受州地方法规约束。

主要法律框架：

• 《公司法2016》（Companies Act 2016）：公司设立、运营、股东权利等
• 《合同法1950》（Contracts Act 1950）：合同效力、违约责任等
• 《就业法2012》（Employment Act 2012）：劳工权益、最低工资、工作条件
• 《个人数据保护法2010》（PDPA）：个人数据收集、使用和披露

仲裁与争议解决：马来西亚是《纽约公约》缔约国，仲裁裁决可在全球160多个国家和地区执行。吉隆坡国际仲裁中心提供专业仲裁服务。

5.2 公司设立与运营合规

公司注册：

• 向马来西亚公司委员会（SSM）注册
• 标准私人有限公司最低实收资本1林吉特
• SSM e-Info在线注册系统通常1-2个工作日完成注册

营业许可：

• 制造业：需向MIDA申请制造业许可证
• 餐饮业：需获得地方政府颁发的食肆执照
• 特定行业需获得行业特定许可

税务合规：

• 企业注册后需向内陆税收局（LHDN）进行税务登记
• 标准企业所得税率24%
• 销售税（SST）6%或8%，每两个月申报一次

5.3 劳工合规

基本劳工标准：

• 最低工资：2025年柔佛州最低工资1,700林吉特/月
• 工作时间：每天不超过8小时，每周不超过48小时
• 加班费：平日1.5倍工资，周末和假日2.3倍
• 带薪假期：年假至少10天

外籍员工管理：

• 就业准证（Employment Pass）：EP I（月薪≥10,000林吉特，最长5年）、EP II（月薪5,000-10,000林吉特，最长2年）、EP III（月薪3,000-5,000林吉特，最长1年）
• 制造业企业外籍员工比例通常不超过30%

5.4 风险提示与合规建议

反腐败合规：马来西亚制定了《2009年马来西亚反贪委员会法》（MACC Act 2009），对商业贿赂行为实行严格处罚。建议企业建立反贿赂合规制度。

环境保护合规：制造业项目需进行环境影响评估（EIA）并获得环境部批准。

合规建议：

• 聘请当地律师或法律顾问，确保合规运营
• 建立健全内部合规制度，包括财务、税务、劳工、环保等方面
• 保持与政府部门的良好沟通，及时了解和遵守政策变化
• 购买适当的商业保险，转移运营风险

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第六篇 工作生活基本信息

6.1 气候与环境

柔佛州属于热带雨林气候，全年高温多雨：

• 年平均气温：26-34摄氏度
• 相对湿度：70%-90%
• 雨季：10月至次年3月，降雨较为集中
• 旱季：4月至9月，降雨较少

城市绿化较好，环境优美。新山作为繁华都市拥有完善的商业和居住配套，靠近新加坡的后花园概念使其成为理想的居住地。

6.2 交通出行

航空：士乃国际机场（Senai International Airport）是柔佛州主要航空枢纽，已开通29条国际航线，直达北京、上海、香港、台北、广州、新加坡等28个全球目的地。

海运：丹绒柏乐巴斯港（PTP）是马来西亚最大集装箱港口，2025年吞吐量达1,403万标准箱；巴西古当港也是重要工业港。

陆路交通：

• 南北大道连接吉隆坡和新加坡
• 新柔长堤连接新山与新加坡
• 第二通道（Second Link）提供替代路线
• 柔新快速交通捷运系统（RTS Link）预计2026年底通车，届时新山至新加坡通勤时间将缩短至5分钟

6.3 教育资源

柔佛州教育资源丰富：

国际学校：新山拥有多所优质国际学校，包括马尔堡国际学校、莱仕国际学校等，提供IB、A-Level等国际课程体系

高等教育：柔佛州有苏丹依斯干拉大学（University of Sultan Education）、马来西亚工艺大学（UTM）柔佛校区等高等教育机构

语言教育：华文教育在新山华人社区较为完善，拥有多所华文小学和独立中学

6.4 医疗保健

柔佛州医疗水平在马来西亚处于较高水平：

主要医院：

• 新山中央医院（Hospital Sultan Ismail）：州内最大公立医院
• 哥伦比亚亚洲医院（Columbia Asia Hospital）：知名私立医院
• 柔佛专科医院（Regency Specialist Hospital）：提供多专科服务

医疗费用：私立医院普通门诊约100-300林吉特，住院费用每天约500-2,000林吉特。建议购买全面的健康保险。

6.5 生活成本

柔佛州生活成本相较吉隆坡略低，较新加坡有显著优势：

项目	费用范围（每月）
租房（一居室公寓，市中心）	1,500-3,000林吉特
餐饮（普通餐厅）	15-30林吉特/餐
超市购物	800-1,500林吉特
水电费（公寓）	150-350林吉特
公共交通	100-250林吉特

6.6 签证与居留

短期签证：中国公民持普通护照可在马免签停留30天（需往返机票和酒店预订）

工作准证：在柔佛州工作的外籍人士需申请就业准证（Employment Pass），分三类：

• EP I：月薪10,000林吉特以上，最长5年
• EP II：月薪5,000-10,000林吉特，最长2年
• EP III：月薪3,000-5,000林吉特，最长1年

第二家园计划（MM2H）：符合条件的外国人可申请长期居留，需满足财务、健康和无犯罪记录要求。

投资者通行证（InvestPass）：JS-SEZ符合条件的外国投资者可申请最长12个月多次入境签证。

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亚洲经济研究院观点

投资价值评估

柔佛州凭借"新加坡资源+柔佛成本"的双核驱动模式，正成为东南亚最具潜力的投资目的地。

核心优势：

1. 战略位置：毗邻新加坡，坐拥马六甲海峡，是全球最繁忙航运通道之一
2. 政策红利：JS-SEZ提供马来西亚最优惠的税收政策，5%企业所得税（15年）力度空前
3. 成本优势：土地、劳动力、厂房租金成本仅为新加坡的三分之一至五分之一
4. 产业基础：半导体、数据中心、石化、物流等产业链成熟
5. 增长潜力：2024年GDP增长6.4%，增速全马第一

重点投资领域建议

亚洲经济研究院建议重点关注以下领域：

1. 半导体与先进封装：柔佛州已形成完整的半导体产业生态，适合封装测试、晶圆制造、芯片设计等投资

2. 数据中心与云计算：2024年马来西亚吸引860亿林吉特数据中心投资，柔佛州具备成本和土地优势

3. 高端制造：医疗器械、航空航天零部件、新能源汽车零部件

4. 清真产业：柔佛州政府积极推动清真产业发展，与中国企业在食品、保健品领域合作潜力大

5. 跨境电商与物流：依托丹绒柏乐巴斯港和JS-SEZ政策，打造区域电商和物流中心

潜在风险提示

1. 政策变动风险：JS-SEZ作为新政策框架，实施细节可能随政府更迭而调整
2. 劳动力风险：技术工人供给可能无法满足高科技产业需求
3. 基础设施压力：快速工业化对交通、水电等基础设施带来压力
4. 房地产投机风险：房地产价格可能因JS-SEZ预期而波动
5. 竞争加剧风险：随着JS-SEZ知名度提升，更多企业涌入可能导致竞争加剧

中资企业投资策略建议

1. 充分利用"双城模式"：将研发或生产基地设在柔佛，销售和融资功能放在新加坡，实现税负优化和品牌提升

2. 选择合适的产业园区：根据投资领域选择对应园区，如半导体选高科园、石化选边佳兰

3. 尽早申请政策优惠：JS-SEZ激励政策先到先得，建议尽早与IMFC-J联系

4. 重视本地化合规：聘请当地律师和会计团队，确保合规运营

5. 建立人才储备：与本地高校和职业培训机构合作，培养技术工人

6. 关注RTS Link进展：柔新捷运2026年通车将显著提升跨境便利性

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